مسکن یکی از مهمترین شاخص های سبد هزینه ی خانوارهای ایرانی است که در ارتقاء امنیت انسانی و عدالت اجتماعی، از جایگاه ویژه ای برخوردار است. بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است … دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن ها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» بر این اساس حمایت از تولید مسکن اجتماعی در برنامه دوم توسعه اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران به عنوان یکی از مهمترین اهداف و استراتژیهای توسعه مسکن مطرح شد که در ارتباط با آن برنامه‌های زیر در دستور کار قرار گرفت:
- تامین سرمایه، مسائل پولی، اعتباری و وام و توزیع این اعتبارات در نقاط بیرون از تهران.
- کاهش بهای تمام شده مسکن و دستیابی به یک الگوی مناسب (۵۰ تا ۷۵ متری) برای زوج های جوان.
- کاهش سهم ساخت و سازهای انفرادی و حمایت از انبوه سازی و کمک به تعاونی های کارگری و کارمندی. (بیک محمدی ۱۳۷۵، ص ۲۲۱)
نوشته‌های مرتبط
به این ترتیب سیاست مسکن استیجار اجتماعی به عنوان یک سیاست حمایتی در برنامه پنج ساله دوم مورد توجه تصمیم گیران بخش مسکن قرار گرفت. ولی صورت عملی به خود نگرفت. همزمان با آغاز برنامه ی سوم، قانون «تشویق احداث و عرضه‌ی واحدهای مسکونی استیجاری» مصوب ۲۴ خرداد ۱۳۷۷ مجلس شورای اسلامی به عنوان سیاستی جهت تامین مسکن گروه‌های هدف شامل زوجهای جوان، زنان سرپرست خانوار و اقشار کم درآمد جامعه در دستور کار دولت قرار گرفت.
به موجب این قانون دولت مکلف شد سالانه به میزان ۱۰ درصد واحدهای مسکونی شهری منظور شده در اهداف کمیِ برنامه های پنج ساله را از طریق فراهم سازی تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه ی آن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک[۱] به متقاضیان گروه هدف را تامین کند.
در این لایحه وظیفه ی ساخت واحدها به دولت محول شد و منابع تامین مالی آن نیز ۵۰ درصد به بودجه عمومی و ۵۰ درصد به سیستم بانکی محول شد. و دولت اجازه می یافت تا مدیریت بهره برداری و اجاره داری واحدهای استیجاری را به شهرداری ها واگذار کند تا زیر نظر شورای شهر به افراد واجد شرایط واگذار نماید.
بر اساس بند ۳ این قانون مقرر شد مبالغ دریافتی بابت اجاره بها، اجاره به شرط تملیک و یا فروش، به حسابی که به وسیله خزانه نزد بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران افتتاح می‌شود واریز گردد و هر ساله معادل صد درصد (۱۰۰%) وجوه مذکور در اختیار دستگاه بهره بردار قرار گیرد تا به منظور باز پرداخت تسهیلات بانکی و نگهداری و تعمیر واحدهای ساخته شده و احداث واحدهای جدید مطابق ضوابط و بودجه مصوب هزینه نماید. در صورتی که دستگاه بهره بردار، شهرداریها بودند از شمول این ماده مستثنی بودند.
هم چنین در بخش دوم این قانون، حمایت هایی برای سازندگان و سرمایه گذاران بخش خصوصی در جهت تولید و تشویق اجاره داری تعیین شده بود. به موجب مواد ۶ تا ۱۱ این قانون در محدوده ی شهرهایی که بنا بود هر سه سال یکبار به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی اعلام شود، سازندگان مجتمع های مسکونیِ دارای بیش از ۳ واحد استیجاری مشمول یک سری معافیت های مالیاتی و سازندگان ساختمانهای دارای بیش از ۶ واحد استیجاری واجد شرایط دریافت تسهیلاتی می شدند. مشروط بر اینکه در گواهی پایان کار عبارت «ساختمان استیجاری با مدت معلوم» قید شود.
بر مبنای گزارشات منتشره توسط سازمان ملی زمین و مسکن مهمترین اهداف اجرای این قانون عبارت بودند از:
- تامین مسکن اقشار ویژه، کم درآمد و زوجهای جوان
- ارائه الگوی مناسب مسکن متناسب با نیاز و فرهنگ جامعه
- رونق بخشیدن به ساخت و ساز مسکن
- فعال نمودن بخش خصوصی
- استفاده از فن‌آوری‌های جدید در طراحی و ساخت
- ایجاد اشتغال
- تشویق فرهنگ کوچک‌سازی، انبوه‌سازی و مرتفع سازی
آئین نامه های اجرایی این قانون در سال ۱۳۷۸ به تصویب هیئت وزیران رسید و برای اولین بار بخشی از اعتبار مورد نیاز در بودجه سال ۱۳۷۹ تخصیص یافت. در زیر به بررسی سیاست هایی که در برنامه ی سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور در دستور کار قرار گرفت می پردازیم:
- استیجاری دولتی ـ اجاره به شرط تملیک
سازمان ملی زمین و مسکن در اجرای این قانون در سال ۷۷ تعداد ۷۷۰۰۰ واحد مسکونی استیجاری را تعریف و پس از توزیع استانی آن مبادرت به انعقاد قرارداد در استان‌های کشور نمود. این واحدها در اکثر شهرهای کشور به صورت آپارتمانی چهار طبقه و با میانگین ۵۰ متر مربع ساخته شد. در این لایحه وظیفه‌ی ساخت واحدها به دولت محول شد و منابع تامین مالی آن نیز ۵۰ درصد به بودجه عمومی و ۵۰ درصد به سیستم بانکی محول شد.
با توجه به قانون بنا بود این واحد ها به صورت اجاره یا اجاره به شرط تملیک واگذار شود اما بر اساس اظهارات مسئولین سازمان ملی زمین و مسکن، به دلیل اینکه هیچ سازمانی مسئولیت اجاره داری این واحدها را بر عهده نگرفت، واحدهای مسکونی ساخته شده تنها به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار شدند.
از مجموع واگذاریهای انجام شده به اشخاص حقیقی که به تعداد ۸۸۶۵۱ (بیش از تعداد واحد پیشبینی شده ساخته شد.) واحد در قالب ۶۵۸ پروژه بود، ۵۹% به زوجهای جوان، ۱۰% به زنان سرپرست خانوار و ۳۱% به سایر اقشار کم درآمد جامعه تعلق گرفت.
آورده ی نقدی متقاضی جهت دریافت این واحدها به نسبت متراژ واحد مسکونی و پیمانکاری که وظیفه ی ساخت را بر عهده داشت و همینطور در شهرهای مختلف ۴۰% از قیمت واحد مسکونی مورد تقاضا که از ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تا ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان متغییر بود و بقیه به صورت اقساط ۱۵ ساله که به صورت پلکانی ۵ ساله تقسیط شده بود و با سود ۴% پرداخت می شد.
صلاحیت افراد جهت دریافت این واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک بر اساس شروط ذیل محرز می شدند:
- متاهل بودن متقاضی و گذشتن ۵ سال از زمان ازدواج
- داشتن ۱۰ سال سابقه سکونت در شهر مورد نظر
- عضویت در یکی از تعاونی های مسکن در حالی که از تسهیلات مسکنِ این تعاونی استفاده نکرده باشد.
- داشتن حساب پس انداز در بانک مسکن در حالی که ۲-۱ سال از افتتاح حساب گذشته باشد.
- اعضای خانواده ی جانبازان، شهدا و ایثارگران
- بانوان سرپرست خانوار
- پروژههای استیجار خصوصی (طرح الغدیر)
در جهت سیاست واگذاری هرچه بیشتر فعالیتها به بخش خصوصی و جذب سرمایه این بخش بویژه در صنعت ساخت و ساز دستورالعمل اجرایی بند ب ماده ۶ قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری، مصوبه شماره ۱۴۰۰۵/۶۷۷ مورخ ۱۶/۳/۷۹ در راستای سیاست های مصوبه برنامه سوم، تهیه و ابلاغ شد. باستناد این مصوبه، تسهیلات استیجاری موضوع این دستورالعمل پس از تایید سازمان مسکن و شهرسازی استان، ۵۰% از محل منابع نظام بانکی و ۲۰% از محل اعتبارات مصوبه برنامه سوم در بخش مسکن تامین می شد و ۳۰% آورده ی سرمایه گذار بود.
اجرای این مصوبه بدین شکل بود که بهای زمین با اعمال تخفیف بر اساس قیمت هر متر مربع محاسبه می شد و به سازندگان مسکن واگذار می شد تا پس از ساخت به مدت ۵ سال به اجاره واگذار کنند. این طرح در ۱۸ استان کشور و به تعداد ۱۵۱ قرارداد به ظرفیت ۱۷۱۰۴ واحد مسکونی و عمدتا در سالهای ۸۰ و ۸۱ اجرا شد که به علت مشکلات اجاره داری آنها این طرح متوقف شد و جهت اصلاح آن به دستور مقام عالی وزارت مسکن و شهرسازی با افرادی که از این واحدها استفاده می نمودند، مانند متقاضیان اجاره به شرط تملیک رفتار شد. واحدهایی که نیمه تمام مانده بودند بر اساس مصوبه ی نمایندگان ویژه ی ریاست جمهوری در تاریخ ۲۳ تیر ۱۳۸۹ تبدیل به واحدهای مسکن مهر شدند.
متوسط سطح زیربنای مفید واحدهای مشمول این دستورالعمل مطابق مصوبات شورایعالی الگوی مصرف مسکن در شهرهای بزرگ ۷۵ مترمربع و در سایر نقاط شهری ۱۰۰ مترمربع بود.
- پروژههای استیجاری با منابع داخلی سازمان ملی زمین و مسکن (استیجاری مشارکتی)
پس از احداث بیش از یکصد هزار واحد مسکونی استیجاری، همایشهای فناوری در صنعت ساختمان و مسکن و سکونت و توسعه پایدار، که در سالهای ۷۹، ۸۱ و ۸۳ برگزار گردید، سازمان ملی زمین و مسکن را بر آن داشت تا با تاکید بر صنعتی کردن تولید اجزا و عناصر مورد نیاز تولید مسکن، بطور سبک سازی و ایمن سازی ساختمانها در برابر حوادث طبیعی، رفع آلودگیهای صوتی و صرفهجویی در مصرف انرژی، حفظ محیط زیست، استفاده از تاسیسات مکانیکی و برقی نوین، مجموعه راهنما و ضوابط طراحی و توصیههای اجرایی پروژهها را تدوین نموده و احداث ۲۰۰۰۰ واحد مسکونی استیجاری را با استفاده از منابع مالی داخلی سازمان ملی زمین و مسکن از سال ۸۳ آغاز نماید.
تعدادی از این واحدها در طول اجرا به جهت مشکلات مالی، به صندوقهای تعاونی مسکن واگذار شد تا ادامه ی ساخت را بر عهده گیرند و تعدادی از واحدهای ساخته شده از این سیاست هم به متقاضیان مسکن مهر واگذار شد.
به طور کلی منظور از استیجار در برنامه ی سوم، اجاره به شرط تملیک بود و هیچکدام از این واحدها در برنامه سوم به صورت اجاره‌ای واگذار نشد. در حدود ۱۲۰ هزار واحد مسکونی پیرو این سیاست ساخته شد. اهم تنگناهای موجود در بخش استیجار در طول برنامه ی سوم، به زعم مسئولان سازمان ملی زمین و مسکن به شرح ذیل طبقه بندی می شود:
- عدم اختصاص اعتبار تسهیلات بانکی
- عدم استقبال نهادهایی از قبیل شهرداریها، کمیته امداد و بهزیستی بعنوان متولیان اجارهداری
- مشکل قانونی عدم اختصاص بیش از یک واحد استیجاری به یک نفر در هنگام فروش اقساطی واحدها
- عدم اجرای تعهدات پیمانکاران که منجر به فسخ قرارداد در مواردی شد که تطویل طول اجرای طرح را به دنبال داشت.
- عدم استقبال بخش خصوصی از طرح پس از ورود بخش دولتی بمنظور الگوسازی.
هیئت وزیران در جلسه مورخ ۲/۱۱/۱۳۸۴ بنا به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، آیین نامه احداث و عرضه مسکن اجاره ای را تصویب نمود که به موجب آن و به استناد ماده ۶ قانون «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» مقرر شد در طول برنامه چهارم توسعه، سالانه ۵۰ هزار واحد مسکونی اجاره ای توسط بخش غیر دولتی و با استفاده از تسهیلات و حمایتهای دولت و سیستم بانکی احداث شود.
به موجب این آئین نامه به دولت اجازه داده می شد تا نسبت به واگذاری زمینهای تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهره برداری به صورت اجاره ایِ ارزان قیمت، در قالب حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره ای توسط بخش غیر دولتی و حمایت از تولید و عرضه مسکن برای گروه های کم درآمد اقدام کند. این قانون کلیه وزارتخانه ها و موسسات دولتی را مکلف کرد که در راستای تسلیمِ اراضیِ در اختیار خود, به صورت رایگان به وزارت مسکن و شهرسازی, حسب درخواست وزارتخانه مذکور با فوریت اقدام کنند.
شرایط احداث این واحدها به قرار زیر بود:
- این واحدها می بایست حداقل به مدت ۵ سال بطور اجاره ای مورد بهره برداری قرار گیرند.
- گروه های هدف این برنامه دهکهای پایین درآمدی بودند.
- واگذاری زمین از طرف دولت با شرایط تخفیف و تقسیط (در طول ۲ سال اول ساخت و ۵ سال اول اجاره داری بهای زمین دریافت نمی شد. بعد از اتمام این دوره در صورتیکه سازنده می خواست واحدهای خود را بفروشد پول زمین را به صورت یکجا پرداخت می کرد و در صورت ادامه اجاره داری، بهای زمین تقسیط می شد.)
- تسهیلات به ازاء هر واحد در سال اول ۱۲ میلیون تومان بود و از سال دوم متناسب با نرخ تورم افزایش می یافت. دوره بازپرداخت تسهیلات مذکور ۱۵ سال و روش تقسیط پلکانی بود. در حالی که از ۴ در صد یارانه ی سود تسهیلات بانکی برخوردار می شد.
- هزینه خدمات انشعاب آب، برق، تلفن، گاز، فاضلاب و صدور پروانه ساخت شامل عوارض احداث و تراکم ساختمان این واحدهای مسکونی در بافتهای فرسوده شهری و شهرهای جدید، با اعمال ۵۰ درصد تخفیف محاسبه و دریافت می شد.
پیرو این سیاست نیز ، قرارداد هایی بسته شد اما با ورود مسکن مهر، به علت اینکه منابع مالی بانکها بر سیاست مسکن مهر متمرکز شد، تعداد زیادی از واحدهای مسکن استیجاری اجرا نشد و واحدهای اجرا شده نیز با شرایط مسکن مهر واگذار شدند و به این ترتیب سیاست مسکن حمایتی با رویکرد استیجار از دستور کار خارج شد و جای خود را به مسکن مهر داد.
منابع:
- بیک محمدی، حسن؛ نگاهی گذرا به برخی از تنگناهای مسکن در ایران؛ مجموعه مقالات مسکن؛ ۱۳۷۵
- دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن؛ کارگروه طرح جامع مسکن؛ گزارش طرح مسکن اجاره ای (۵۰ هزار واحد مسکونی اجاره ای)؛ سازمان ملی زمین و مسکن، شهریور ۱۳۸۵
- تدوین مدل سیاستی ساماندهی نظام اجاره داری مسکن؛ موسسه تحلیل گران فناور به سفارش دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی سال ۱۳۸۷
- جهانی، محمود؛ رویکرد جدید به استیجار، شرایط و الزامات، با نگاهی به ارزیابی اقدامات انجام شده؛ دفتر امور انبوه سازی مسکنِ وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان ملی زمین و مسکن)؛ بهمن ۱۳۸۴
[۱] . اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط می شود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط قرارداد, عین مستاجره را مالک گردد.