هفتمین نشست از سلسله نشست‌های گفتمان شهر پانزدهم با موضوع بلندمرتبهسازی، الزامات و بایسته‌ها در پانزدهم مهرماه ۱۳۹۵ در پژوهشکده ثامن برگزار شد. مهمانان این نشست دکتر محمد سهیلی، عضو شورای شهر؛ مهندس حمید عرفانیان، مشاور معاون وزیر راه و شهرسازی؛ مهندس سهراب مشهودی، عضو جامعه مهندسین مشاور و دکتر اکبر دیسفانی، پژوهشگر حوزه برنامه‌ریزی شهری بودند که در قالب گفت‌وگویی ابعاد سیاست‌های بلندمرتبهسازی و تاثیر آن بر آینده مشهد را از دو منظر موافق و منتقد اجرای این سیاست‌ها بررسی کردند.
سهراب مشهودی: بلندمرتبه سازی آری یا نه سؤالی مع‌الفارق است. زیرا رشد موجودات زمانی کامل می‌شود که در سه بعد رشد کند و شهرها نیز زمانی کامل می‌شوند که در بعد سوم رشد کرده باشند. بنابراین نمی‌شود گفت شهر ده میلیون نفری دوطبقه باقی بماند. اما سؤال این است که بلندمرتبهسازی در کجا و چگونه باید انجام شود. شاید اگر بگویم در نقاطی بیست‌وپنج‌هزار نفر در هکتار زندگی می‌کنند و راحت هم هستند، تعجب کنید اما برای مثال استادیوم آزادی که صدهزار نفر گنجایش دارد، در زمینی به ابعاد دویست متر در دویست متر ساخته شده است. پس می‌بینیم که می‌شود در هر هکتار بیست‌وپنج هزار نفر زندگی کنند. مباحث دیگری مانند این وجود دارد؛ برای مثال در همه جای دنیا ایستگاه‌های مترو به دلیل دسترسی راحتی که برای مردم فراهم می‌کنند و دسترسی‌های دیگر را قطع می‌کنند، تراکم جمعیت در اطراف آن منطق دارد و کسی آن را نفی نمی‌کند. بنابراین منطقی نیست که در اطراف یک ایستگاه مترو پنجاه ساختمان یک یا دو طبقه داشته باشیم. یکی نظریاتی که امروزه در دنیا مطرح است نظریه «شهر متراکم» (Compact City) است. بر اساس این نظریه دلایل زیادی برای بلندمرتبهسازی وجود دارد، از جمله استفاده بهینه از تأسیسات و تجهیزات شهری. در شهرسازی عبارت سرانه به کار می‌رود و یکی از موارد کاربرد آن سرانه معبر است که بسیار نادرست است. چون معبر در هیچ شهری با هیچ تراکمی هنوز معبر از سی‌وسه درصد بیشتر نشده است. در صورتی که اگر این سرانه بیست‌وپنج متر را در تراکم چهارصد درصد حساب کنیم، تمام شهر باید معبر شود. افزون بر اینها شهرها وقتی خیلی بزرگ می‌شوند به نشانه‌ساز نیاز دارند و وقتی در منطقه‌ای از شهر ساختمان خیلی بلندی ساخته می‌شود، این ساختمان به یک نشانه تبدیل می‌شود و نیاز نیست که برای نشانه‌سازی برج میلاد بسازیم. الان ساختمان آ اس پ در تهران از برج میلاد نشانه بهتری است. یکی از مهمترین موضوعات موضوع منظرگیری است. رودخانه‌ای را تصور کنید که حرکت می‌کند، می‌پیچد و بعد به حرکت ادامه می‌دهد و در انتهای پیچ آن، زمینی وجو دارد که تا کیلومترها رودخانه را می‌بیند. ناعادلانه است که در این زمین، ساختمان دو طبقه بسازیم و فقط دو خانواده از این منظره استفاده کنند. در جنوب اردبیل دریاچه شورابیل قرار دارد و پشت آن دشت وسیعی است و از آنجا کوه سبلان دیده می‌شود. حتما ساخت مسکن مهر در این زمین‌ها کار اشتباهی است. آنجا باید ساختمانی ساخته می‌شد که چندهزار نفر از این منظره استفاده می‌کردند.
نوشته‌های مرتبط
بنابراین مهم این است که کجا بسازیم، کجا نسازیم و چگونه بسازیم. اینکه در شهر کجا باید ساختمان بلند بسازیم بی‌معناست. بلکه در شهر باید بگوییم کجا ساختمان بلند نسازیم. چرا چون مثلا بافت ارزشمند معاصر است یا اطراف آثار تاریخی است. بنابراین نقشه‌ای می‌خواهیم که بگوید کجاها به دلیل همان موضوع نشانه، بلندمرتبهسازی مطلوب است و کجاها اصلا نباید ساخت. مهمترین مسئله در این قسمت این است که به دسترسی و نوع دسترسی فکر کنیم و به تراکم دسترسی و تشدید ترافیک نیفزاییم. موضوع بسیار مهم دیگر این است که چگونه باید ساخت؟ بعد از اینکه در شهر مکان‌هایی را که به علل مختلفی چون ترافیک و کمبود تاسیسات و بناهای باارزش نمی‌توانیم بسازیم، مشخص کردیم، مطلب بعدی این است که خود ساختمان چگونه باید ساخته شود. در تعریف آزادی می‌گویند آزادی باید با آزادی دیگران محدود شود، یعنی آزادی تا جایی باید گسترش یابد که به آزادی دیگران لطمه نزد. این تعریف را می‌شود درباره ساختمان بلند نیز به کار برد. بنابراین تا جایی می‌توان از مزایای کمی و کیفی ساختمان بلند استفاده کرد که حقوق همسایه، ساکن آتی و حقوق شهر را از بین نبرد و طبیعت را آزرده نکند. در این زمینه باید حتما به حقوق شهروندان و بهره‌وران آینده نیز فکر کرد. اگر بخواهیم به این نکات توجه کنیم، دست‌کم باید به نُه معیار توجه کنیم: سلامت و بهداشت؛ معیارهای بصری و زیبایی؛ معیارهای مربوط به مناظر و مرائی و مدیریت احجام شهری؛ معیارهای مربوط به پستی بلندی و تپوگرافی شهر؛ معیارهای مربوط به آب‌وهوا و اقلیم؛ معیارهای مربوط به عرف و سنن و حقوق مکتسبه؛ معیارهای مربوط به دید و اشراف مزاحم؛ توجه به اینکه خلاقیت و تنوع بصری معمار از دست نرود. به این معیارهای باید در دوازده قضیه توجه شود: بلندی و ارتفاع بنا؛ در مکان ساخت؛ در سطح اشغال فضای باز؛ در بدنه های جانبی و اثری که دارند؛ در ارتفاع و عقب‌نشینی از معبر؛ در پنجره ها و نورگیرها؛ دسترسی به بنا؛ بام؛ پارکینگ؛ زیرزمین؛ نورگیر؛ هواکش و تراکم. برای مثال بام که خیلی وقت است آن را از یاد برده ایم نمای پنجم ساختمان است. در تهران اگر به شمال شهر نگاه کنید، از نمای بام لذت می‌برید اما اگر به جنوب شهر نگاه کنید، فقط پشت بام‌ها یی می‌بینید که روی آن فقط کولر گذاشته‌اند.
عرفانیان: با تایید سخنان آقای مشهودی داستان را از زاویه دیگری تعریف می‌کنم. جناب مشهودی گفتند که ساختمان را کجا و چگونه بسازیم، من می‌گویم اصلا چرا بسازیم. خیلی وقت‌ها تصویرسازی هویت‌سازی در نساختن ساختمان بلند است. تمام شهرهای دنیا برج ندارند و بلندمرتبه نیستند. هویت‌های شهری ناشی از درون شهرها و اتفاقات و روابط اجتماعی داخل شهرهاست، ناشی از اهدافی است که آن شهر دنبال می‌کند و در شکل شهر نمود می‌یابد. شناسایی خیلی از شهرها در کوتاه بودن آنهاست. در اروپا شهرهایی کوتاهی وجود دارند که همگان آنها را می‌شناسند مانند ونیز و فلورانس و برلین و لندن و بسیاری از شهرهای دیگر که اصلا برج ندارند. اگر برج سازی و بلندمرتبهسازی را به عنوان مظهر و نماد توسعه قبول کنیم، به نظر می‌رسد که این توسعه باید به صورت متوازن در بخش‌های دیگر نیر اتفاق بیفتد. توسعه امری نیست که تنها در یک نماد برج و بلندمرتبه سازی ظهور کند. توسعه آنجا ظهور می‌کند که اگر آن برج آتش گرفت، آنش‌نشان‌ها بتوانند آن برج را خاموش کنند و اگر نتوانند شیلنگشان را به طبقه پنجم برج برسانند، یعنی اصلا اجازه نداریم این تعداد طبقه بسازیم. اگر به این نتیجه رسیدیم که شیلنگ آب ما به طبقه دهم نمی‌رسد، پس نباید ساختمان ده طبقه بسازیم چون آدمی در طبقه دهم آن ساختمان است که هنگام حریق نمی‌تواند نجات یابد. تمام شهرهای دارای نماد بلندمرتبهسازی مانند نیویورک و شیکاگو و بیشتر شهرهای امریکا، نماد توسعه‌شان در مرکز شهر که به آن Down Town می‌گویند واقع شده است و در جایی که مردم در آن زندگی می‌کنند ساختمان‌های کوتاه است. اساسا تمام شهرهایی که ارتفاع می‌گیرند هویت شهریشان تجارت یا تفریح است. این شهرها بر اساس اقتصاد بازار آزاد شکل گرفته اند مانند نیویورک، سنگاپور، هنگ‌کنگ، دبی و قطر و… اما شهرهای دیگری داریم در امریکا مانند واشنگتن که در آن اتفاق تجاری نمی‌افتد بلکه اتفاق مدیریتی می‌افتد و عالی‌ترین مدیریت سطح کلان سیاسی در جهان در واشنگتن رخ می‌دهد. در این شهر کسی اجازه ندارد بلندمرتبه بسازد و ارتفاعش از ارتفاع گنبد ساختمان کنگره بلندتر بشود. شهر بوستون کوتاه است و مبنای شهر تحصیلات است. در ایران نیز شهری داریم به نام مشهد که وقتی نامش را می‌بریم نخستین چیزی که به ذهن شنونده می‌آید امام رضا(ع) است. مفهوم شهر مشهد، شهری مذهبی است و باید در احترام به بزرگتری که در این شهر حضور دارد، این شهر کوتاه باشد. حتی اگر نگاه‌مان نگاه اقتصادی به این شهر باشد، اگر امام رضا را از این شهر بگیریم، اقتصاد این شهر واژگون می‌شود. اقتصاد این شهر ناشی از وجود حضرت رضاست و نه ناشی از خلاقیت‌های اقتصادی بخش خصوصی که بخواهیم ساختمان بلند در آن بسازیم. یه نظر من چون هویت شهر نمی‌طلبد که در آن ساختمان بلند بسازیم، بلندمرتبهسازی معنا ندارد.
سهیلی: در این بحث از منظر مدیریت شهری به موضوع بلندمرتبهسازی می‌پردازم. برای اینکه بتوانیم یک پدیده یا نیاز را مدیریت کنیم، ابتدا باید آن را به رسمیت بشناسیم، یعنی با تهدید قلمداد کردن بلندمرتبهسازی و با نگاه منفی به آن در ابتدا امکان مدیریت صحیح این پدیده را از بین می‌بریم. این نگاه منفی را به خیلی از موضوعات داشتیم، از جمله ویدئو که زمانی ممنوع بود یا ماهواره که هنوز هم ممنوعیت جدی دارد. این نوع نگاه امکان مدیریت صحیح را از ما می‌گیرد. نکته دوم این است که آیا بحث بلندمرتبهسازی برای مشهد مطرح است یانه. در سال ۱۳۷۵ تراکم جمعیتی تهران هفتاد، هشت نفر در هکتار بوده است، در حالی در همان سال تراکم جمعیتی مشهد نودوهشت نفر بوده است. یعنی بر خلاف تصور ما که بلندمرتبهسازی در تهران را به دلیل تراکم جمعیت موجه می‌دانیم، واقعیت این است که در آن زمان مشهد با هجده هزار هکتار مساحت و یک میلیون و هشتصدهزار نفر، تراکم جمعیتی مشهد بیست درصد از تراکم جمعیتی تهران بیشتر بوده است. الان با طرح جامع جدید که پیش‌بینی شده است در سی هزار هکتار جمعیت سه میلیون و هشتصدوپنجاه هزار نفری را در افق ده ساله داشته باشیم، تراکم جمعیتی به صدوبیست و هشت نفر در هکتار می‌رسد. با این رویکرد نیاز داریم به صورت مدیریتی به این موضوع پاسخ دهیم. نکته بعدی جنبه اقتصادی است. با بحث بلندمرتبهسازی به لحاظ اقتصادی در شهر مواجه هستیم. برخلاف آنچه تصور می‌شود، جنبه اقتصادی بلند مرتبه‌سازی نه تنها مهمترین جنبه آن نیست، بلکه اساسا جزء جنبه‌های مهم این موضوع محسوب نمی‌شود. بلندمرتبهسازی در بهترین حالت حدود یک درصد از پروانه‌های ساختمانی از نظر تعداد و ده درصد از درآمد پروانه های ساختمانی را به خود اختصاص داده است که الان این ده درصد به کمتر از پنج درصد رسیده است. بنابراین سهم بلندمرتبهسازی حدود سه درصد از درآمدهای پروانه است و نه کل درآمدهای شهر. این سه درصد ارزش ندارد که خودمان را درگیر پیچیدگی‌های بسیار بکنیم، مگر اینکه ضرورتی جدی برای بلندمرتبهسازی وجود داشته باشد. امروز برای اینکه رفت‌وآمد در شهر را به حداقل برسانیم و ترافک شهر را کنترل کنیم به بلند مرتبه نیاز داریم. شاخص تلفیقی مهمی برای شهر وجود دارد به نام «اندازه مطلوب شهر» که هم به رشد افقی و عمودی شهر توجه دارد و هم به حمل‌ونقل شهر. بر اساس این شاخص، اندازه مطلوب شهر یک ساعت است. یعنی شهر باید به گونه ای گسترش یابد و از امکانات حمل‌ونقل برخوردار شود که در طول یک ساعت بتوان از هر نقطه‌ای به نقطه دیگر شهر تردد کرد. اگر بخواهیم اندازه مطلوب شهر را در حد یک ساعت نگه داریم، به ویژه در شهری چون مشهد و سایر کلان‌شهرها که با مسئله محدودیت معابر و افزایش وسایل نقلیه مواجه هستیم. مشهد در سال بین سه تا هشت درصد رشد معبر دارد. اما در هر سال بین چهل تا پنجاه هزار خودرو به خوردروهای شهر افزوده می‌شود. بر اساس این مطلب با هر برنامه‌ریزی شهری، امکان گسترش معابر متناسب با افزایش تعداد خودروها وجود ندارد. پس باید چاره جدیدی بیندیشیم. ما به بلندمرتبه به عنوان ضرورتی برای پاسخگویی به مسائل مدیریت شهری نگاه می‌کنیم نه به عنوان یک منبع اقتصادی. در گذشته یک طرح تفصیلی به نام طرح پارت برای بلندمرتبه سازی داشتیم که به تصویب کمیسیون ماده پنج رسیده بود. این طرح که اشکالاتی داشت و بیشتر نوعی مطالعات بلندمرتبهسازی بود تا یک طرح تفصیلی بلندمرتبهسازی یک طرح مبنا بود. گرچه این طرح بلندمرتبهسازی را در چهار منطقه تعریف کرده بود، اما این امکان وجود داشت که بلندمرتبه در تمام نقاط شهر انجام بشود. و با استفاده یا سوءاستفاده‌ای که از این طرح شد مجوزهای بلندمرتبه برای نقاطی از شهر صادر شد که با پایین تراکم تعریف شده بود. مثلا در منطقه ملاصدرا که با تراکم کم تعریف شده است، برج بلندی سر به آسمان کشید. من در این جلسه تصمیم دارم از موضع مدیریت شهری صحبت کنم و نه از موضع دفاع از شورای شهر، اما دو نکته وجود دارد که جای اصلاح دارد. وقتی طرح جامع ابلاغ شد ضوابط بلندمرتبهسازی در آن نیامده بود و قرار شد این ضوابط تدوین بشود و به کمیسیون ماده پنج برود و بعد شورای عالی شهرسازی آن را تصویب کند. بنابراین ما کمبود ضوابط طرح جامع در بلندمرتبهسازی را تدوین کردیم. در انجام این کار ضوابط بلندمرتبهسازی را به دو بخش تقسیم کردیم: یکی ضوابط احداث بنا و ضوابط جایگزینی یا گزینش پنه‌های بلندمرتبه. در این ضوابط به طور مشخص تعیین شد که تمام قسمت‌های شهر عرصه‌ای برای بلندمرتبهسازی نیست و تنها و پهنهها و محورهای خاص می‌تواند برای بلندمرتبهسازی استفاده شود. در نتیجه دیدگاهی که در گذشته وجود داشت محدود شد. مسئله دوم که مسئله مهمی است بحث بیست‌وهشت طبقه است. ما سه بخش کردیم تا ده طبقه که در گذشته نیز مطرح بود، ده تا بیست‌وهشت طبقه و بیست‌وهشت طبقه به بالا که قبلا نیز مصداق داشت. اما در نظر گرفتن بیشتر از بیست‌وهشت طبقه، کمک به بلندمرتبهسازی نیست، بلکه مقیدساختن و محدودکردن بلندمرتبه است. زمانی که ساختمان بیش از بیست‌وهشت طبقه می‌سازید نه تنها ضوابط تا بیست‌وهشت طبقه بر ساختمان بار نمی‌شود، بلکه ضوابط محدودکننده دیگری نیز بر آن افزوده می‌شود. این رویکرد مدیریت شهری را باید نوعی رویکرد مدیریت بلندمرتبهسازی بدانیم نه رویکرد ترویج یا تثبیت یا پذیرش بلندمرتبهسازی.
دیسفانی: من این شانس را داشتم که از حدود دو سال‌ونیم گذشته تحت نظر آقای دکتر رهنما که در این جلسه حضور دارند، پروژه‌ای تحقیقاتی در خصوص موضوع بلندمرتبه سازی در مشهد انجام دهم. بخش عمده کار جلو رفته است و آقای مهندس مشهودی به عنوان مشاور کار نیز کمک‌های بسیاری به من کرده‌اند و به نتایج خوبی دست یافتیم.
خلاصه‌وار آنچه در این کار انجام شده است را عرض می‌کنم. در زمینه مدل مفهومی این موضوع که تعریف ما از ساختمان بلند چیست، می‌تواند بسیار چالش‌برانگیز باشد. در بعضی منابع بیست و سه طبقه و در برخی مناطق با ده و هفت طبقه نیز آمده است. اصولا چند فاکتور وجود دارد که ساختمان بلند را مشخص می‌کند. نخست اینکه آیا نسبت به محیط پیرامونی خودش بلندتر است و خودش را متمایز می‌کند یا نه، آیا ابزار و لوازم تکنیکی خاصی برای ساخت آن لازم است یا نه، اینها را اگر در نظر بگیریم و با توجه به اینکه متوسط ارتفاع در مشهد بر اساس طرح جامع دو تا سه طبقه است، بنابراین می‌توانیم از دو طبقه بیشتر را بلندمرتبه تلقی کنیم. اما آنچه در طرح جامع مطرح شده است تا هفت طبقه یعنی بیست و سه متر را بلند مرتبه میداند. چون در طرح جامع پهنهها مشخص شده است ما در این تحقیق میان‌مرتبه را هفت تا یازده طبقه در نظر گرفتیم و دوازده طبقه و بیشتر را بلندمرتبه. این موضوع در طرح جامع جدید نیز کاملا لحاظ شده است.
در ایران از اواخر دهه بیست و اوایل دهه سی اولین ساختمان در خیابان جمهوری برای اولین بار ساخته شد. دلایل و ضرورت‌های بلندمرتبهسازی از بعد ماهیت و تعاریف شهر نیز ادبیات گسترده‌ای دارد که به ما کمک می‌کند وقتی ماهیت شهر را بشناسیم و سرخط‌هایی می‌دهد که بتوانیم ساختمان بلند و اهمیت آن را در شهر مشخص کنیم. همچنین الگوهای نوین توسعه شهر مانند شهر کارآفرین، شهر هوشمند، شهر اکولوژیک و سالم و… فصل مشترک مجموع این ادبیات استفاده بهینه از زمین است. همچنین سه موضوع شهر جهانی، شهر اسلامی و شهر ایرانی بررسی شدند که الگوهایی به ما می‌دهند. بحث مکان‌یابی ساختمان‌های بلند، برمبنای الگویی انجام شد که مهمترین فاکتورش دسترسی به سیستم‌های حمل‌ونقل است. همچنین مجاورت با فضاهای عمومی مانند پارک‌ها و مناطق فرسوده که می‌تواند باعث تحریک توسعه در آن مناطق بشود نیز در نظر گرفته شد. در حقیقت ادبیات مفصلی در زمینه این شاخص‌ها وجود دارد. اولویت‌های مکانی را در حوزه نفوذ ایستگاه‌های قطار شهری و نیز ایستگاه‌های بی آر تی و محدوده‌های دارای لبه با فضای سبز، محورهای عملکردی و کانون‌ها و مسیرهای فعال از طرح جامعی که گزارشی از سازمان فضایی شهر است و یکی از عناصر سازمان فضایی شهر را بیان کرده است، استخراج کردیم. همچنین درباره مکان‌یابی و درباره فلسفه بلندمرتبهسازی دو الگو را مدنظر قرار دادیم. یکی الگوهای پسامدرن و الگوی جهان‌بینی اسلامیو در الگوی اول عوامل دخیل در شهر بسیار متنوع و متکثر هستند و نمی‌توانیم عوامل خاصی را در نظر بگیریم. بنابراین توجه به این الگوها زمینه‌ساز چندمعنایی و چندصدایی در شهر می‌شود. اتفاقا دیدگاه دوم نیز درباره تحرک عمودی و افقی در شهر و برابری و مساوات و معماری کارکردی زیاد صحبت می‌کند. موضوع دیگر ادبیات مربوط به تجویزهای منابع اسلامی است. بحث آسیب نرساندن، خلوت‌گزینی، حق دریافت روشنایی و محترم شمردن اموال دیگران. در حقیقت فارغ از هر الگویی در تمام نقاط شهر می‌توان بلندمرتبهسازی کرد با شرط بررسی شرایط اصول تراکم‌پذیری زمین. اصول تراکم‌پذیری زمین: عدم سایه‌اندازی، رعایت فاصله مناسب، تاثیرپذیری از سایر بناها، رعایت فضای باز، توجه به مسائل امنیتی و… بنابراین اگر در شهر، زمین‌های بیشتر از ششصد متر را به عنوان میان‌مرتبه و بیشتر از هزار متر را به عنوان بلندمرتبه در نظر بگیریم، با توجه به این ادبیات زمین‌ها و مناطقی را که می‌توانیم بلندمرتبهسازی کنیم، بسیار محدود است و دست ما چندان باز نیست. بخش عمده مناطق شهر مشهد بلندمرتبهسازی در آن ممنوع است. اما برای اینکه بتوانیم مدیریت شهری رویکردهای خودش را پیش ببرد می‌تواند رویکردها را تغییر بدهد تا سازمان شهر به سمت مدل مدنظر مدیران حرکت کند.
سوال از مهندس مشهودی:
با توجه به سابقه فعالیتی که در مشهد داشتید آیا به نظرتان مشهد از تمام ظرفیت‌های درونی خودش در حوزه توسعه استفاده کرده است که الان بخواهد به سمت الگوهای بلندمرتبه برود؟ خودتان اشاره کردید که بلندمرتبهسازی برای پیشگیری از توسعه افقی شهر است، اما آیا شهر از تمام ظرفیت‌های خودش برای این منظور استفاده کرده است؟
ترجیح می‌دهم ابتدا به صحبت‌های آقای عرفانیان بپردازم. در موضوع کامپکت سیتی و مطالعات اگر شهری خوب طراحی شده باشد با هر تراکمی حتی با تراکم پنج هزار و ششصد نفر شانگهای و هنگ‌کنگ سطح معابر از بیست‌وپنج درصد بیشتر نمی‌شود چون بخشی از ترافیک عمودی می‌شود. بنابراین هرچه شهر کوچک‌تر باشد بیست‌وپنج درصد آن هم کوچک‌تر است. در این محاسبات بر اساس جمعیت شهر، تراکم متوسط آن را تعیین می کنند. برای مثال تراکم متوسط تهران دویست‌وچهل‌وپنج درصد است، در صورتی که تراکم تهران صدوده درصد است. یعنی همچنان فاصله دارد. درباره مشهد نیز این موضوع صادق است، بنابراین اگر اینها را کنار هم بگذاریم هنوز از ظرفیت‌ها استفاده نشده است. به علاوه اینکه حتما باید به باقی مباحث نیز فکر کنیم. یعنی اگر ما هنوز با شیلنگ و نردبان آتش را خاموش می‌کنیم نباید ساختمان بلند بسازیم و در این زمینه حق با آقای دکتر است.
آیا شرایط اطفا حریق ما بهتر شده است؟
بله؛ اگر ساختمان بلند در مدارکی که ارائه می‌دهد خودخاموش کنی را نگنجاند، مجوز نمی‌گیرد.
عرفانیان: من بحث توسعه را پیش کشیدم و تمام شهرهایی که بلندمرتبه هستند، زیرساخت آب آتش‌نشانی شهری دارند که دوازده اتمسفر فشار دارد. یعنی اسپرینگلرها با منبع کار نمی‌کنند و وقتی آتش‌سوزی می‌شود، این سیستم اینقدر کار می‌کند تا آتش خاموش شود. آیا ما چنین زیرساختی در اینجا داریم؟! پس در نتیجه نباید بلندمرتبهسازی کنیم.
الگوی مصرف بلندمرتبهسازی چیست؟ بلندمرتبهسازی یا برای آفیس است یا برای مسکونی. الگوی مصرف مسکونی این است که در هر طبقه بین چهار تا هشت واجد مسکونی بین پنجاه تا هشتادوپنج متر داشته باشید. بنابراین برج می‌سازند و در آن هشتاد واحد وجود دارد، در حالی که الگوی مصرف ایران فقط مصرف لوکس است. اگر بلندمرتبهسازی را تعریف می‌کنیم برای چه الگوی مصرفی است و چگونه می‌خواهد مشکل سرانه حمعیت ما را حل کند؟ اول باید به این پرسش پاسخ دهیم. مسئله دوم این است که جناب سهیلی از درآمد سه درصدی بلندمرتبهسازی برای شهرداری صحبت کردند، در حالی که من فکر می‌کنم خیلی بیشتر از این است. این رقم اصلا توجیه ندارد شهرداری‌ها خودشان را با این پدیده در مقیاس وسیع و در تمام شهرها مواجه کنند. امروزه در یاسوج هم بلندمرتبهسازی می‌کنند، پس بلندمرتبهسازی فقط برای کسب درآمد و نوعی تجارت است. در هیچ کجای دنیا تراکم را نمی‌فروشند. مثالی می‌زنم تا تفاوت نگاه در کشورهای توسعه‌یافته و کشور اسلامی خودمان را نشان بدهم. در ایران شما ده پلاک را تجمیع می‌کنید تا بلندمرتبه بسازید، اما مشخص نیست که تا چند طبقه بیشتر از طبقه بیست‌وهشتم می‌توانید بسازید. چند طبقه می‌توانند زیر زمین بسازید؟ در تمام دنیا چنین کارهایی فرمول و استاندارد دارد. من از تعریف‌هایی که شما ارائه دادید، معنای بلندمرتبه را درنیافتم. بلندمرتبه در چهار کد جهانی تعریف دارد. می‌گوید اگر از بلندترین نقطه ساختمان به پایین‌ترین نقطه ساختمان که دسترسی ماشین آتش‌نشانی دارد (تک تک این کلمات معنا دارند) فایر تراک معنا دارد و معنایش آن چیزی که الان در خیابان فلسطین پارک شده است، نیست. اگر شما تعریف بلندمرتبه را به کشور می‌آورید باید فایرتراک آن را هم بیاورید. ما این تعریف‌ها نگرفتیم و فقط کلمه بلندمرتبه را آورده‌ایم. راجع به جهان‌بینی اسلامی صحبت می‌کنیم، اما این موضوع هیچ ربطی به اسلام ندارد. اگر اینطور باشد، نیویورک اسلامی‌ترین شهر جهان است. کاری اقتصاد و فنی می‌کینم پس باید بحثمان فنی و تکنیکال باشد. معمارها و شهرسازها کسانی هستند که هویت شهری را کدگذاری می‌کنند و مردم کسانی هستند که هویت شهری را کدگشایی می‌کنند. اگر رابطه بین کدگذاری و گدگشایی ما در یک شهر درست نباشد، چیزی می‌شود که اکنون اتفاق افتاده است. من خودم مشهدی هستم و تمام خاطراتم تا هجده سالگی در مشهد اتفاق افتاده است. تمام قسمت‌های توسعه‌یافته شهر را ده‌ها بار گشته‌ام اما این نقاط را هنوز یاد نگرفته‌ام. چون هویت ندارد. اما من معتقدم هویت دارد و هویت آن همین هرج و مرجی است که نمی‌گذارد، آن را یاد بگیریم. هرج‌ومرجی که الان وجود دارد، هویت تاریخی ماست. من به هیچ عنوان با بلندمرتبهسازی مخالف نیستم و خودم نیز تاکنون سه طراحی کردهام یکی از آنها در شهر ابوجای نیجریه است. اما نیجریه جایی است که اصلا زلزله ندارد و به همین دلیل آنجا یک پنجاه طبقه طراحی کرده‌ایم. اما وقتی می‌گویند در مشهد پنجاه طبقه می‌خواهم بدانم چگونه به این عدد رسیده‌ایم. چرا چهل‌ونه طبقه نساختیم؟ ملاک چه بوده است؟ این شهر به این همه ساخت‌وساز چه نیازی دارد؟ من در تهران زندگی می‌کنم، این همه برجی که در تهران ساخته می‌شود همه در منطقه یک تهران است و تمام واحدها بین صدوهشتاد تا پانصد متر است و تمامشان خالی است و تمام آنها پروانه دارند و شهراری هم پول آن را گرفته است. چه کمکی به مشکل مسکن و ترافیک کرده است؟ می‌فرمایند سالی این میزان ماشین وارد شهر می‌شود، به نظر من مدیریت شهری باید جلوی ورود ماشین را بگیرد و ماشین‌های فرسوده را از رده خارج کند.
دکتر خدایی خطاب به سهیلی: آقای مهندس عرفانیان به صراحت اعلام می‌کنند که اتفاقانی که در حوزه بلندمرتبهسازی در ایران می‌افتد با درآمدهای ناشی از بلندمرتبهسازی ارتباط مستقیم دارد.
سهیلی: من نمی‌دانم چرا ما با مسائلی که به سادگی قابل تحلیل است، اینقدر دیرباروانه برخورد می‌کینم. همیشه تهدید در این قضیه تبیین می‌شود و مشکل ما این است که به موازات کارهای اقتصادی و توسعه‌ای کار فرهنگی نمی‌کنیم و کمبود کار فرهنگی را می‌گذاریم به حساب تهدید توسعه شهری.
مشهودی: به نظر محکوم کردن شهرداری‌ها به تراکم‌فروشی جوانمردانه نیست. چون مسئول این موضوع، یازده وزیری هستند که در سال ۶۹ تصویب کردند که تهران و پنج شهر دیگر بیست‌وپنج درصد تراکمشان را اضافه کنند و بفروشند تا شهر خودکفا شود. این مصوبه هنوز توسط آقای حناچی که سه سال است وقت خودش و شورای عالی شهرسازی را صرف مخالفت با بلندمرتبهسازی کرده، لغو نشده است. هنوز شهرداری‌های باید با نیم درصد قیمت منطقه‌ای شهر را اداره کنند. هنوز ما متوجه نشدیم که بسیاری از هزینه‌های تهران، مشهد و برخی دیگر از شهرها هزینه‌هایشان ملّی است و مردم نباید آن هزینه‌ها را بپردازند. تا سال ۶۹ در ایران چیزی به نام تراکم فروشی در ذهن کسی نبود. امروز ما بدون ارائه پیشنهادی برای تأمین هزینه‌های شهر تراکم فروشی را محکوم می‌کنیم که اگر تراکم‌فروشی نباشد، زباله شهر را نیز نمی‌توانیم جمع کنیم. این بی‌عدالتی است که عوامل تصویب قانون را کنار بگذاریم و مسئولانی که وظیفه مدیریت شهر را دارند، محکوم کنیم هنوز این قانون خودکفایی لغو نشده است.
عرفانیان: من حرف آقای مهندس مشهودی را تایید می‌کنم و نیز معتقدم بزرگ‌ترین اتفاق در خود وزارتخانه در سال‌های قبل افتاده است. ما نهادی به نام شهرداری داریم که مانند بچه ای است که به تازگی ده ساله شده است و به او گفته‌ایم ما از این به بعد به تو پول توجیبی نمی‌دهیم و برو و خودت هزینه‌ات را تأمین کند. در این شرایط نباید احتمال دهیم که این بچه در آینده دکتر و مهندس از آب دربیاید و خیلی باید احتمال بدهیم که مشاغل دیگری را انتخاب کند. در واقع من به همین دلیلی که آقای مهندس مشهودی فرمودند معتقدم که درآمد شهرداری از این مسیر خیلی بیشتر از سه درصد است. چون شهرداری‌ها می‌گویند ما درآمد پایدار نداریم و به همین دلیل تراکم می‌فروشیم. در نتیجه وقتی که اینقدر بودجه شهرداری به این موضوع وابسته است، پس درآمد این موضوع نمی‌تواند سه درصد باشد.
خدایی: آقای دکتر سهیلی خیلی کوتاه ماوقع مربوط به اقدامات شورای شهر در زمینه طرح جامع و تعیین تکلیف بلندمرتبهسازی و مبانی نظری آن را بفرمایید.
سهیلی: در دوره جدید ما با بحث بلندمرتبه به عنوان یک بحث نخبگانی برخورد کردیم در سه بعد شهرسازی، اقتصادی و فرهنگی. نتایج این گفت‌وگوها را مرکز پژوهش‌های شورای شهر در قالب ویژهنامه‌هایی متشر کرد که به یک سند پایه منجر شد. زمانی که طرح جامع در حال تصویب بود، بخش بلندمرتبهسازی از این طرح حذف شد و منوط شد به اینکه طرحی در این زمینه آماده شود و به تصویب کمیسیون ماده پنج و سپس شورای عالی شهرسازی برسد. شورای شهر چون موظیفه خود می‌دانست که این طرح را تهیه کند، نهاد مطالعات این طرح را آماده کرد و این طرح به تصویب و به تأیید شورای شهر رسید و رفت به کمسیون ماده پنج. بنابراین عرض من این است که دوستان اگر می‌خواهند دیدگاه شورا را نقد کنند، به این سند استناد کنند و بگویند آیا در این سند، ویژگی‌های فرهنگی اجماعی نادیده گرفته شده است، آیا بلندمرتبهسازی در تمام نقاط شهر مجاز دانسته شده است، آیا به بلندمرتبهسازی به عنوان یک نیاز اقتصادی نگاه شده است؟! این سند از هر نظر گویاست و اکنون در کمیسیون ماده پنج و در آینده در شورای عالی شهرسازی بررسی خواهد شد.
خدایی: آقای مهندس مشهودی مدیریت یکی از هفت مشاور طرح تفصیلی را برعهده دارند که این طرح به تهیه‌کنندگی این مجموعه آماده می‌شود.
مشهودی: پس از آنکه مصوبه شورای عالی فاقد ضوابط بلندمرتبهسازی شد و آن را به آینده محول کرد و از شورای خواسته شد که این کار را انجام دهد، به هفت مشاوری که کار طرح تفصیلی را انجام می‌دهند و از آنها پرسیده شد که در طرح شما کجا بلندمرتبهسازی ممکن است و چگونه؟ آن مشاوران بر اساس نقشه‌هایی که در اختیار داشتند جاهایی که امکان بلندمرتبهسازی وجود دارد مشخص کردند که بیشتر آنها ایستگاه‌های مترو و… بود. البته معنای این نقشه این نیست که در تمام نقاط گفته شده می‌توان بلندمرتبهسازی کرد چون زمین هم باید چنین اجازهای بدهد.
سهیلی: در عین حال که از مشاوران محترم تشکر می‌کینم نقشه را از طرح جامع حذف کردیم. چون می‌خواستیم ضوابط طرح جامع را تکیمل کنیم و باید در این مقیاس صحبت کنیم اما این نقشه به کار طرح تفصیلی می‌آید. البته هشتاد، نود درصد نظر مشاوران محترم را تایید کردیم، اما آن را حذف کردیم و چون نمی‌خواستیم محورها و پنه‌ها را پیشاپیش تصویب کرده باشیم. بنابراین صبر کردیم تا طرح تفصیلی تهیه شود، شورای شهر بر روی آن نظر بدهد و بعد تعیین تکلیف شود. اختلاف دوم در تعریف بلندمرتبه بود. در این سند بلندمرتبه را یازده طبقه دانسته بودند، اساسا در طرح جامع تصویب شده است که اکنون تراکم پایه شهر شش طبقه است و شش تا ده طبقه میان‌مرتبه است و یازده طبقه به بالا بلندمرتبه است. در مصوبه شورا ضمن اینکه ما یازده به بالا را بلندمرتبه دانستیم، آن را به دو بخش تقسیم کردیم. گفتیم یازده و تا بیست‌وهشت یک فاز و بیشتتر از بیست‌وهشت طبقه یک فاز دیگر. چون بیشتر از بیست‌وهشت طبقه علاوه بر ضوابطی که مشاوران محترم دیده بودند ضوابط دیگری هم باید می‌داشت. معنای این حرف این نیست که ما بیشتر از بیست‌وهشت طبقه را توصیه و تجویز کردیم، بلکه معنای آن این است که اگر می‌خواهد بیشتر از بیست‌وهشت طبقه باشد باید ضوابط تکمیلی دیگری را لحاظ کند.
آقای دکتر شعرباف مدیریت پیوست فرهنگی: در بلندمرتبهسازی دو بحث وجود دارد: پهنه و ضوابط. در موضوع پهنه دوستان مشاور با پنج، شش شاخص جاهایی را که تهدید و فرصت وجود دارد، مشخص کرده‌اند. اما برای اینکه ببینیم ماحظات حاکم چگونه است بسیاری از این پهنهها مانند نقشه شماره شش که در شورا حذف شد اما در نقشه مهندسان مشاور وجود داشت. در منطقه مثل زکریا بلندمرتبهسازی ممنوعیت زیست‌محیطی و نما و منظر بصری دارد. بالاترین پتانسیل برای بلندمرتبهسازی را پیدا می‌کند، پس معلوم می‌شود معادلات حاکم نیست. نکته بعدی این است که از مشاوران طرح تفصیلی خواسته شده است که ضوابطی را تعیین کنند که قرار است ضوابط بالادستی خودشان باشد. علاوه براین در این نقشه ممنوعیت پهنه‌های ارزشمند معاصر که جزء اولیه‌ترین موضوعات است نیز وجود نداشت یعنی هیچ ممنوعیت محدودیت و مشوقی برای اطراف حرم نیز نداشتیم. این در حالی است که در منطق غربی خودش و حتی در مطالعات تهران این مسائل لحاظ شده است. برای مثال در نقشه تهران منظر کاخ سعدآباد و قله دماوند در نظر گرفته شده است.
سهیلی: بله آنچه در عمل روی می‌دهد با آنچه پیش‌بینی می‌شود کاملا متفاوت است. علت این است که تمام پتانسیل‌های بلندمرتبهسازی و تطبیق آن در نقشه دیده شده و شورای شهر، ماده پنج و شورای عالی آن را تصویب کرده است و مشاوران نیز موظف بوده‌اند آنچه را سند رسمی است، رعایت کنند. در مورد زکریا من از مدیریت شهری و مشاورانی که این پیشنهاد را داده‌اند، دفاع می‌کنم. اساسا زکریا یک استثنا است و کمیسیون ماده پنج آن را استثنا کرده است. شورای عالی شهرسازی در شش جلسه‌ای که برای بررسی طرح جامع بلندمرتبهسازی تشکیل و محدودیت‌هایی به آن تحمیل کرد صراحتا اراضی زکریا را استثنا کرده است. عملا آنچه در عمل رخ می‌دهد به سوءاستفاده مدیریت شهری و نیاز اقتصاد مربوط نمی‌شود. بلکه به عوامل و پارامترهای غیرتخصصی‌ای مربوط می‌شود که مدیران عالی مدنظر قرار می‌دهند.
مدیریت شهری میداند که مجموعه زکریا روی مهمترین گسل شهر است و در آلودگی هوا بسیار موثر است اما باز هم شما آن را تایید می‌کنید
سهیلی: ما با آن مخالفیم اما مخالفت ما نمی‌تواند جنبه قانونی داشته باشد چون این کار از سوی مدیران عالی تایید شده است و بنابراین اختلاف آنچه در عل روی می‌دهد ناشی از سوءاستفاده مدیران و نیاز اقتصادی نیست بلکه ناشی از اعمال یک سری ضوابط غیرکارشناسی در تصویب سندهای بالادستی است.
دیسفانی: بسیاری از نارضایتی‌های دوستان از بلندمرتبهسازی به مسائل فراشهر بازمی‌گردد. در ایام منتهی به سال ۹۲ که تورم رو به افزایش بود بیشتر ساخت‌وسازها روی موج تورم جلو می‌رفت. آمار پروانه‌هایی که در این دو، سه سال صادر شده است در تهران چهار برابر و در مشهد دو برابر تمام ادوار بوده است. پس باید مسائلی که به لحاظ کلان به این حوزه تحمیل می‌شود را باید در نظر بگیریم که خارج از توان مدیریت شهر است. اگر تراکم در جاهایی که امکانش هست اتفاق بیفتد، از توسعه افقی شهر جلوگیری می‌کند اما این کار به مدیریت قوی نیاز دارد.
مشهودی: تعریف من از بلندمرتبهسازی نسبی است و در هر شهری هرچقدر از ساختمان‌های عرف بلندتر ساخته شود، بلندمرتبه محسوب می‌شود و چون ساختمان بلند است و به منظر شهر آسیب می‌زند باید اصول بلندمرتبه را رعایت کند از جمله اینکه پنج نما داشته باشد نه یک نما. در شهر کوچکی که بیشتر ساختمان‌های شهر یک طبقه است پنج طبقه بلند محسوب می‌شود و دیگر نمی‌تواند نمای دو طرفش را آجری باقی بگذارد. در مشهد چهار طبقه روی پیلوت عرف است و بیشتر از ان و حتی شش طبقه بلند است و باید اصول را رعایت کند.
اینکه جمعیت شهر رشد می‌کند و از سه میلیون به پنج میلیون می‌رسد، پس بلندمرتبهسازی لازم است امری بدیهی نیست. در صحبت‌های جناب سهیلی خیلی بر ناتوانی تاکید می‌شود در حالی که شما که ارزشی و اصولگرا هستید بعید است. شما می‌توانید شهر را محدود کنید. در تمام دنیا شهرها را محدود می‌کنند وقتی می‌بینند جمعیت شهرشان از سه میلیون به پنج میلیون می‌رسد آن را نمی‌پذیرند و دو میلیون مازاد را در شهر کوچک دیگری سرریز می‌کنند. همان بلایی که تهران سر کشور آورد را شما با مشهد سر خراسان می‌آورید. چرا این جمعیت مضاعف نباید به شهر دیگری برود و شهرهای کوچک نباید توسعه بیابند.
سهیلی: من نگفتم ما نمی‌توانیم پس باید بلندمرتبهسازی کنیم. من عرض کردم اگر می‌خواهیم بلندمرتبهسازی را مدیریت کنیم باید آن را به رسمیت بشناسیم.
عرفانیان: می‌خواهم درباره حقوق شهروندی صحبت کنم. کدها بین‌المللی ساخت‌وساز می‌گوید اگر ساختمان از حدی بلندتر شد باید عرصه اش را انقدر در اختیار مشاعات شهری قرار بدهد که ماشین آتش‌نشانی، آمبولانس و… بتواند دور این ساختمان بگردد و چهار دسترسی برای فرار داشته باشد. ما پله‌های فرار را استاندارد نمی‌سازیم. پارکینگ بیمارستان امام رضا که اکنون ساخته می‌شود را من طراحی کردهام و تمام کدها را در آن لحاظ کردم اما پله‌های فرار سنگ گرانیت کرده‌اند. ما بدیهیات را رعایت نمی‌کینم بعد چطور می‌خواهیم بیست‌وهشت طبقه به بالا بسازیم. در امریکا وقتی کسی چند پلاک را تجمیع می‌کند و می‌خواهد برج بسازد، در وشورای شهر برنامه ای برگزار می‌شود که در آن به شعاع دویست متر همه شهروندان می‌آیند و در این زمینه نظر می‌دهند. نه شهرداری تصمیم‌گیرنده است و نه شورای شهر، بلکه مردم تصمیم می‌گیرند و این برنامه گاهی تا یک هفته طول می‌کشد. در این جلسات گاهی ده طبقه از طبقات معروف‌ترین آرشیتکت‌ها قطع می‌شود فقط به این دلیل که مردم نپذیرفته‌اند. اینکه بهجای مردم و بچه‌های آنها در آینده تصمیم می‌گیریم اصلا درست نیست.
